Algunas personas consideran que adueñarse de casas abandonadas no amerita procesos legales. No obstante, en el marco legal puertorriqueño, hay varios reglamentos que indican cuál es el debido proceso para obtener una casa estorbo público sin caer en sanciones. En este sentido, aquí podrás obtener más información sobre cómo puedo adquirir una casa abandonada en Puerto Rico.
¿Qué es una casa estorbo público?
Antes de empezar a resolver tus dudas sobre cómo puedes apoderarte legalmente de hogares abandonados, es importante entender a qué se refiere la figura de una casa estorbo público.
Las casas abandonadas, o lo que se conoce jurídicamente como estorbo público, son estructuras inhóspitas o con defectos que no cuentan con las condiciones como para ser habitadas por personas. Entre este tipo de edificaciones, se incluyen las casas en condiciones de ruina; con defectos en la construcción; que requieren reparaciones, o que no cuenten con el ambiente salubre o seguro para una persona o familia.
La ley puertorriqueña refiere otras condiciones para que una estructura sea considerada estorbo público:
- Defectos en la edificación que representan riesgo de accidentes
- Ausencia de ventilación
- Ausencia de sanidad
- Fallas o falta total del servicio de luz eléctrica o agua potable
Estas condiciones son fundamentales tomarlas en cuenta, ya que no se ha de considerar como un hogar abandonado, a una casa que, visualmente, no sea atractiva o agradable. Por ejemplo: una casa con paredes con pintura desgastada, y con grama muy alta, no se considera un hogar abandonado. Si dicha casa cuenta con luz, agua, tiene una estructura sólida, y solo amerita de una limpieza común, no se considera estorbo público.
Si quieres apropiarte de una casa desde la figura jurídica del usucapión, esta debe cumplir con alguna de las condiciones descritas anteriormente. Dicho recurso también amerita de otros recaudos, los cuales detallamos más adelante.
¿Cómo adquirir una casa estorbo público?
¿Quieres comprar casa pero tienes poco presupuesto? Adquirir hogares abandonados es una alternativa a la que muchas familias boricuas recurren. Además, en Puerto Rico ha incrementado la cantidad de estructuras abandonadas, especialmente, en las zonas rurales, como consecuencia de la carencia de ofertas de empleo y el aumento de la pobreza en esos municipios. De hecho, según el Centro de Estudios sobre Puerto Rico, de la Universidad de Nueva York, en la isla se pueden encontrar hasta más de 300.000 casas abandonadas.
Ahora, para poder apoderarse legalmente de una estructura abandonada, se recurre a la figura de posesión prescriptiva o usucapión. Esta se presenta en dos formas: de buena fe o de mala fe.
Posesión prescriptiva de buena fe
En el caso de la posesión prescriptiva de buena fe, también llamada ordinaria, esta consiste en el traspaso del título de propiedad a la persona que ha ocupado la vivienda en un lapso determinado. En este caso, es importante saber quién es el dueño de una propiedad. Este tipo de prescripción garantiza seguridad a quien ocupa la casa, ya que el actual propietario es consciente de su ocupación, y solo deben pasar 10 años para concretar el traspaso del título.
La persona interesada en obtener la propiedad debe vivir 10 años ininterrumpidos en la casa abandonada. En caso que el propietario se encuentre fuera del país, el mínimo de tiempo para apoderarse de la propiedad es de 20 años. Cabe destacar que el dueño puede adquirir un seguro de hogar para evitar querellas legales antes de tiempo.
Posesión prescriptiva de mala fe
Por otro lado, en el caso de la usucapión de mala fe o extraordinaria, hay varios puntos a tomar en cuenta. En este escenario, se desconoce el propietario actual del hogar, por lo que la persona habita el lugar sin la seguridad de saber si esa propiedad será reclamada más adelante, ya sea por el dueño o por un heredero.
Ahora, ¿cómo puedo adquirir una casa abandonada en Puerto Rico desde la posesión extraordinaria? Debes vivir, de manera ininterrumpida, por un mínimo de 20 años en la vivienda. Este tiempo es válido si has habitado el hogar desde el año 2020 (año en el que se hizo una enmienda al Código Civil). Si ocupaste la vivienda antes de dicho año, debes cumplir 30 años como ocupante.
Listado de casas declaradas estorbo público
De manera que cada persona interesada en adquirir una casa abandonada tenga mayor certeza a la hora de ocupar una vivienda, la institución competente de los municipios debe publicar, continuamente, una declaración de estorbos públicos.
Si bien la tarea de identificar cuáles son los hogares abandonados en la región (esto incluye condominios, terrenos y casas) recae en la municipalidad, cualquier persona puede notificar a la misma sobre una vivienda en condiciones de abandono. Posteriormente, el ente gubernamental cubre los gastos de limpieza y arreglos necesarios, para que una persona interesada pueda ocupar el lugar.
Para acceder a la declaración de estorbos públicos en tu municipio, escribe en el buscador web “declaración de estorbos públicos (nombre del municipio)”.Accede al resultado que te redirija a la página web de la municipalidad. Por ejemplo, si buscas una casa abandonada en el municipio de Caguas, debes acceder a la página gubernamental, que tiene como dominio gov.pr.
Usucapión. Requisitos en Puerto Rico
¿Cómo puedo adquirir una casa abandonada en Puerto Rico? A través del usucapión, como lo comentamos antes. Ahora, este recurso jurídico requiere del cumplimiento de ciertas condiciones para poder autorizar el traspaso del título de la propiedad, ya sea si se va a ejercer la posesión ordinaria (de buena fe) o extraordinaria (de mala fe).
Entonces, para adquirir un hogar abandonado por prescripción adquisitiva, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- Vivir como propietario: al ocupar una estructura abandonada, es importante que vivas y actúes como dueño de esta. Es decir, si el hogar requiere de reparaciones, procede con estas; haz limpiezas del jardín (si es el caso); paga los servicios; en resumen, haz vida dentro del hogar.
- Conocimiento público: si vas a vivir en una casa o condominio abandonado, esto debe ser de conocimiento público. Es decir, los vecinos deben saber que te encuentras viviendo en el inmueble o terreno y que estás actuando como propietario.
- Posesión pacífica: la ocupación y tenencia de la vivienda debe desarrollarse de manera pacífica, y no por medio de actos violentos e intransigentes.
- Ocupación ininterrumpida: otro de los requisitos a cumplir para obtener el título de propiedad por usucapión, es vivir en el inmueble de manera continua e ininterrumpida, por el lapso que establece el Código Civil de Puerto Rico.
¿Cuántos años deben pasar para convertirme en propietario de la vivienda?
La cantidad de años que deben pasar para convertirte en dueño legal de la vivienda, dependen del año en el que empezaste a ocupar la misma. Además, también hay una variación de acuerdo al tipo de prescripción adquisitiva.
En el caso que hayas ocupado la propiedad sin saber quién es el dueño, y lo hiciste antes de la enmienda del Código Civil (28 de noviembre de 2020), debes permanecer en el hogar durante 30 años. Si tu ocupación fue interrumpida, pero más adelante vuelves a ocupar la casa, el tiempo a cumplir es de 20 años.
Ahora, si ocupaste una vivienda abandonada después del 28 de noviembre de 2020, y no sabes quién es el dueño de la misma, debes convivir de manera ininterrumpida durante 20 años.
Por otro lado, si sabes quién es el dueño de la propiedad y este aprueba traspasar el título a tu nombre (posesión de buena fe), el lapso a cumplir es de 10 años (si el llamado dueño está en el país).
Si la persona que posee el título de propiedad está fuera del país, y tú empezaste a ocupar la vivienda antes del 20 de noviembre de 2020, debes esperar a cumplir 20 años como ocupante para tener los papeles de la vivienda.
Cabe acotar que, en el caso de las posesiones prescriptivas, se pueden sumar años anteriores. Por ejemplo: si un familiar vivió en la casa abandonada durante 8 años y, más adelante, tú ocupaste durante 18 años, se toman en cuenta ambas posesiones y se suman: 26 años. De acuerdo a la ley, ya cumples con el tiempo requerido para llamarte propietario legal del inmueble.
¿Cuándo no puedo adquirir una casa por posesión prescriptiva?
Antes de ocupar una vivienda que a primera impresión luzca abandonada, es importante verificar que esta se encuentre disponible en el listado de estorbos públicos del municipio en el que resides. De lo contrario, si bien la puedes habitar ilegalmente, no tendrás derechos sobre esta.
Entre otros supuestos en los que no puedes valerte de la posesión de mala fe, se encuentran:
- Entes gubernamentales o de dominio público.
- Arrendamiento. Si vives alquilado en un condominio o vivienda, no importa cuánto años pasen: no puedes adquirir la propiedad por posesión.
- Incumplimiento de términos. Si quieres adquirir una propiedad por usucapión, deben cumplirse todos los requisitos, sin excepción.
Cómo apropiarse de un terreno abandonado Puerto Rico
Los requisitos para apoderarse de un terreno en Puerto Rico son exactamente los mismos para una vivienda abandonada. El terreno debe encontrarse en la declaración de estorbos públicos, y debes comportarte como dueño del mismo: hacer construcciones, mantener el área limpia, etc.
El tiempo a cumplir con la tenencia del terreno es el mismo en el caso de las viviendas: 20 años (si no se conoce quién es el dueño) a partir de noviembre de 2020, o 10 años si se es consciente de la identidad del propietario.
Cabe aclarar que, en el caso de los terrenos, es fundamental verificar que estos se encuentran en el listado de estorbos públicos. Los terrenos o baldíos abandonados suelen ser tomados por el Estado o por empresas, por lo que, antes de apoderarte de cualquier área que encuentres en una zona rural, lo mejor es verificar que esté disponible para su posesión.
